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央企信托-开封政信

精选项目 2020年11月30日 12:37 15 信托研究院
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非网红,首发!超稀缺地级市政信!一般公共预算150亿+
绑定当地地级市前两大平台公司
优良对手:市ZF实控平台直接融资,主体AA评级,债项AA
超强增信:市ZF控股最大最强AA+主体担保,总资产为416.47亿
【央企信托-开封政信】
【基本要素】5亿,24个月,季度付息
【税后收益】100w-300w: 6.8%-7%
【资金用途】用于补充公司营运资金
开封(简称:汴),河南省地级市,首批国家历史文化名城,是世界上唯一的一座城市中轴线从未变动的都城,为中国五大古都之一、八朝古都,清明上河图的创作地,有“琪树明霞五凤楼,夷门自古帝王州”、“八荒争凑,万国咸通”等美誉。 2019全市生产总值2364.14亿元,一般公共预算收入154.86亿元。

央企信托-开封政信



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    产品名称:爱建信托-爱建共赢-和泰地产绍兴项目集合资金信托计划
    发行机构:上海爱建信托有限责任公司
    产品类型:信托产品
    投资领域:房地产
    本期期限:18个月
    本期规模(万:)45000万
    预期年化收益率:100万及以上:7.9%
    资金用途:本信托资金规模不超过4.5亿元(675万用于支付信托及合伙企业相关费用),认购有限合伙企业优先级LP份额,和泰地产或其关联方出资4.5675亿元,认购有限合伙企业劣后级LP份额,在任一时点优先级:劣后级比例不超过1:1.0305。有限合伙企业总规模合计9亿元,资金使用如下:(1)有限合伙的990万资金用于受让和泰置业(平台公司)的99%股权;(2)剩余用于受让和泰置业的原股东借款或发放股东借款。
    还款来源:绍兴项目销售回款。
    风控措施
    1、有限合伙层面结构化安排:优先级LP与劣后级LP比例在任一时点不超过1:1.0305;
    2、爱建信托与和泰地产共同设立有限合伙企业,爱建泽盈担任GP;有限合伙企业、平台公司、项目公司的全部章证照由爱建与和泰地产双方共管;爱建保管有限合伙企业、平台公司、项目公司银行账户最后一道复核U盾;
    3、爱建信托通过合伙企业向平台公司、项目公司各派驻一名董事,两家公司的董事会决议需全体董事一致通过;
    4、对绍兴项目的工程进度和销售进度进行考核;
    5、和泰地产对平台公司、项目公司作净壳承诺等。
    产品亮点
    1、市场层面:绍兴市浙江省地级市,项目所在的上虞区全国综合实力百强区第37名。近几年上虞区成交量和均价不断上涨,2019年成交量达111万㎡,2020年上半年成交量趋于稳定,成交均价突破1.7万元/㎡,市场较活跃。目前城北版块竞品较少,周边楼盘多已售罄。
    2、项目层面:项目地块位处绍兴市上虞区城北板块,该板块是上虞市政核心区域,商业生活氛围浓厚;项目属于当地一流学区,生活配套齐全,周边为密集住宅区;项目体量较小,约6.5万方,有利于去化。
    3、交易对手:和泰地产为区域深耕开发商,追求产品品质,公司成立已19年,深耕丽水和台州区域,在当地口碑较好,产品有一定的溢价;2019年末和泰地产净负债率约-90%,目前有息负债约1.4亿,货币资金约8亿,流动性充足,整体运营稳健。
    4、信托方案:有限合伙企业层面的结构化设计,优先与劣后不超过1:1.0305比例,开发成本相对锁定。
    5、期间管理:爱建与和泰对有限合伙企业、平台公司、项目公司的章证照、印章、银行账户进行共管,爱建保管最后一道复核U盾,项目全封闭监管。

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